Negli ultimi anni, il Superbonus ha rappresentato una delle più grandi opportunità per la riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano, consentendo di effettuare importanti lavori di efficientamento energetico a costo zero o quasi per i proprietari. Tuttavia, con la Legge di Bilancio 2024, è stata introdotta una nuova normativa che impone la tassazione sulla plusvalenza da Superbonus in caso di vendita dell’immobile prima dei dieci anni dalla fine dei lavori. Questo provvedimento ha l’obiettivo di limitare operazioni speculative e garantire un utilizzo più equo delle agevolazioni fiscali.
Cos’è la plusvalenza da Superbonus e quando si applica
La plusvalenza da Superbonus si riferisce al guadagno che un venditore realizza cedendo un immobile su cui sono stati effettuati interventi agevolati con il Superbonus. Se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, l’eventuale guadagno viene tassato con un’imposta pari al 26% della plusvalenza generata.
Il motivo principale di questa nuova imposta è prevenire speculazioni immobiliari: molti proprietari hanno ristrutturato immobili con incentivi pubblici e ora li rivendono a prezzi più alti, sfruttando il valore aggiunto dato dai lavori finanziati dallo Stato. La legge punta quindi a riequilibrare la situazione, imponendo un prelievo fiscale su chi ottiene un guadagno immediato da questi interventi.
Inoltre, la normativa stabilisce che la tassazione si applica solo alla prima cessione dell’immobile dopo i lavori. Le eventuali vendite successive non saranno soggette a questa imposizione.
Come si calcola la plusvalenza da Superbonus
Il calcolo della plusvalenza immobiliare segue una formula chiara: si tratta della differenza tra il prezzo di vendita dell’immobile e il costo d’acquisto (o di costruzione), aumentato delle spese sostenute per miglioramenti e ristrutturazioni. Tuttavia, nel caso del Superbonus, le regole cambiano.
Se la vendita avviene entro 5 anni dalla fine dei lavori e il proprietario ha usufruito del Superbonus al 110% con cessione del credito o sconto in fattura, allora i costi dei lavori non possono essere inclusi nel calcolo della plusvalenza. Questo perché lo Stato ha già coperto interamente quelle spese.
Se invece la vendita avviene tra il quinto e il decimo anno dalla fine dei lavori, il calcolo diventa più favorevole per il venditore: in questo caso, il 50% delle spese sostenute per i lavori potrà essere incluso nel calcolo del costo di acquisto, riducendo così la base imponibile sulla quale viene calcolata la tassazione.
Un aspetto importante riguarda gli immobili acquisiti per usucapione: la plusvalenza sarà calcolata sulla differenza tra il prezzo di vendita e il valore indicato nella sentenza di usucapione, escludendo dal calcolo le spese dei lavori agevolati.
Quando non si paga la tassa sulla plusvalenza da Superbonus
Esistono delle eccezioni in cui la tassazione sulla plusvalenza non si applica:
- Se l’immobile è stato acquisito per successione ereditaria.
- Se l’immobile è stato abitazione principale del venditore o di un suo familiare per la maggior parte dei dieci anni precedenti alla vendita.
- Se tra l’acquisto e la vendita sono passati meno di dieci anni, ma l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo.
- Se l’immobile viene ceduto con riserva di proprietà (ossia il trasferimento effettivo della proprietà avviene solo al saldo dell’ultima rata), il conteggio dei dieci anni parte dalla data di pagamento finale e non dal rogito.
In tutti questi casi, il legislatore ha voluto tutelare chi ha utilizzato il Superbonus per migliorare la propria abitazione principale senza scopi speculativi.
Superbonus e seconda casa: cosa succede alla vendita?
Se l’immobile ristrutturato con il Superbonus non è stato utilizzato come prima casa, allora la vendita entro i 10 anni dalla conclusione dei lavori farà scattare la tassazione sulla plusvalenza. Questo significa che chi ha investito in una seconda casa beneficiando degli incentivi dovrà considerare il costo aggiuntivo della tassazione sulla plusvalenza nel momento della rivendita.
Tuttavia, c’è una differenza fondamentale tra una vendita entro 5 anni e una vendita tra 5 e 10 anni dalla fine dei lavori. Nei primi 5 anni, la tassazione sarà più elevata poiché il costo dei lavori non potrà essere dedotto, mentre dopo il quinto anno, il 50% delle spese sostenute per i lavori potrà essere incluso nel calcolo della plusvalenza.
Le ultime novità sulla tassazione delle plusvalenze da Superbonus
Un recente emendamento alla Legge di Bilancio 2025 ha proposto una modifica che potrebbe ridurre da dieci a cinque anni il periodo entro cui si applica la tassa sulla plusvalenza da Superbonus. Inoltre, si propone di escludere dalla tassazione le vendite di immobili già oggetto di contratti preliminari registrati prima del 1° gennaio 2024, tutelando così chi aveva già avviato operazioni di compravendita prima dell’entrata in vigore della norma.
Al momento, però, l’emendamento è stato dichiarato inammissibile, quindi rimane in vigore la regola dei 10 anni per l’applicazione dell’imposta sulla plusvalenza.
Cosa fare prima di vendere un immobile ristrutturato con il Superbonus
Per chi ha ristrutturato un immobile con il Superbonus e sta pensando di venderlo, è fondamentale considerare l’impatto fiscale della plusvalenza.
Se l’immobile è stato abitazione principale per la maggior parte del tempo, la tassazione non si applica. Se invece si tratta di una seconda casa, la vendita prima dei 10 anni comporterà il pagamento di un’imposta del 26% sulla plusvalenza.
Per evitare brutte sorprese, consigliamo di effettuare una valutazione accurata della plusvalenza prima della vendita e, se possibile, valutare l’opzione di posticipare la cessione per ridurre l’impatto della tassazione.
Se stai pensando di vendere un immobile ristrutturato con il Superbonus, affidati ai professionisti di Credentino Talenti! Ti aiuteremo a valutare al meglio la tua situazione fiscale e a massimizzare il valore del tuo immobile, evitandoti costi imprevisti. Contattaci oggi stesso per una consulenza personalizzata!